快訊 來源：大皖新聞 2023-04-22 22:02:53
大皖新聞訊4月21日，合肥市召開《合肥市住宅小區物業管理條例》新聞發布會。大皖新聞記者了解到，這是合肥市第一部規范物業管理活動的地方性法規，將自2023年5月1日起施行。物業費什么情況下可以調整？物業服務質價不符怎么辦？如何監督業主委員會？
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針對市民關注的熱點問題，大皖新聞記者獨家專訪了合肥市住房保障和房產管理局局長陳傳東。
焦點一：物業費什么情況下可以調整？質價不符怎么辦？
物業費問題是大家關注的焦點。業主因不滿物業服務水平拒不繳納物業費，物業設置道閘限制業主進入小區等方式催繳的情況時有發生，從而陷入惡性循環。對于這種情況，《條例》作出了明確規定：物業服務企業采取改換門禁、設置道閘限制業主進入小區等方式催繳物業服務費的，由物業管理部門責令限期改正；逾期未改正的，處以五千元以上二萬元以下的罰款。
“現在大部分業主反映的不是基本服務費的問題，而是增值服務費的問題。”陳傳東直言，以往業主在簽訂商品房銷售合同的時候會發現物業費中包含了增值服務費，業主在買房時不得不“被動”簽約，后期可能出現質價不符的問題。現在，合肥市要求把增值服務費強制和基本服務費剝離，不允許開發商把增值服務和基本服務混在一個合同中簽訂，業主可根據需求自愿選擇增值服務。陳傳東說，對于物業服務質價不符的情況，消費者可以向價格部門進行舉報，由價格部門依法處理。
陳傳東表示，關于物業費調整的問題，《條例》也作出了明確的規定，物業服務收費實行政府指導價的，具體范圍和收費標準由市價格管理部門按照國家和省有關規定，根據物業服務成本變化情況等因素，每兩年對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。物業服務合同簽訂后，政府指導價進行調整的，物業服務費從次年一月一日起，按照調整后的標準執行。物業服務收費實行市場調節價的，市物業管理主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單，明確物業服務內容和標準。
焦點二：業主委員會無法成立怎么辦？
“隨著城市經濟社會和物業行業發展，合肥市物業管理工作面臨著許多新情況、新問題，部門和屬地職能不明晰、業委會作用發揮不明顯、物業服務質價不符以及公共收益管理不透明規范等等問題日益凸顯，需要從立法層面加以規范和明確。”陳傳東表示，《條例》結合物業管理工作中的一些實際問題和群眾需求，對物業管理中“頑疾”對癥下藥，在規范業委會和物業企業運行、加強物業糾紛調處等方面作出創新性規定。其中，物業管理委員會制度、業主委員會履職報告制度為全省首創。
《條例》規定， 物業管理區域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織成立物業管理委員會：老舊小區不具備成立業主大會條件的；具備成立業主大會條件，但確有困難未成立的；業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。物業管理委員會可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會、公安派出所、建設單位、業主代表等七至十一人單數組成，其中業主代表不少于二分之一。物業管理委員會負責人由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定。業主委員會選舉產生后，物業管理委員會自行解散。物業管理委員會暫時代行業主委員會職責，組織業主決定物業管理事項，推動業主大會、業主委員會成立。物業管理委員會任期一般不超過三年。
“在業主委員會難成立或者因特殊情況組建不起來，《條例》要求由鄉鎮、街道組建物業管理委員會，期限是三年。”陳傳東說，在業主委員會沒有成立的情況下，由物業管理委員會來推動業主自治，有利于維護業主的合法權益。
焦點三：如何指導監管業主委員會？
面對業主們的高期望，業委會成立后，因部分成員精力有限、經驗不足等問題導致“不作為”甚至“亂作為”，這成為壓倒“業主信任”的最后一根稻草。
那么，如何來監管、指導業主委員會呢？《條例》規定，實行業主委員會工作報告、履職評估和業主委員會成員履職承諾制度。
業主委員會每年應當向業主大會述職，并向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送物業管理工作有關情況。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導業主對業主委員會履職情況進行評估，并將評估結果在物業管理區域顯著位置公示。 推進建立業主委員會換屆審計和業主委員會主任離任審計制度。業主大會可以組織或者委托第三方開展審計。
街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、監督業主委員會換屆審計以及業主委員會主任離任審計工作。五分之一以上業主聯名要求審計的事項，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織開展專項審計。審計結果應當在物業管理區域顯著位置公告。審計費用在住宅小區公共收益中支出。無公共收益或者公共收益不足的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予適當補助。
陳傳東表示，《條例》的制定，順應了新時代物業管理發展的需要，回應了物業管理中的“堵點”、“痛點”和“難點”問題，與人民群眾對美好生活的新需求相向而行，對于規范物業活動，推動問題解決，提高業主滿意度，促進物業服務行業健康發展都有積極意義。
大皖新聞記者 葉曉
編輯 彭玲
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