快訊 來源：觀察者網 2023-08-30 14:24:28
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“規模如果是要面子的話，經營品質就是里子。”8月28日，綠城中國董事會主席張亞東在中期業績交流會上表示，綠城正在做的，就是在規模相當的情況下，來提高內在質量。
他指出，從投資品質的角度來講，綠城的權益正在大規模提升，確保了股東的利潤貢獻和回報轉化，這是投資人最關心的，也是綠城特別看重的。
(資料圖)
一份亮眼的成績單，加上政策端利好頻現，終于換來資本市場認可。8月28-29日，綠城中國股價一路走高，由7.49港元提升至9.06港元，兩日間大漲超20%，市值提升38億港元。
提升權益占比，進而提升股東回報
財報數據顯示，受行業波動和結算周期影響，綠城中國上半年實現收入569.76億元，同比減少12%；實現凈利潤46.41億元，同比下降4.5%；以此為前提，公司股東應占利潤25.45億元，反而同比大幅上升41.3%。
這主要得益于企業銷售權益占比的不斷提升。
銷售數據顯示，上半年綠城集團累計取得總合同銷售金額約1342億元，同比增長19%。其中，綠城集團自投項目累計取得合同銷售金額約982億元，同比增長16%，歸屬于綠城集團的權益金額約633億元，同比增長40%，權益比提升至64%。
至此，企業合同銷售、自投銷售、權益銷售三榜單均位列全國前十。
截至年中，企業累計已售未結轉金額約3114億元，權益金額1955億元，權益占比約63%，為企業未來營收與股東利潤的增長奠定基礎。
“銷售規模中我們最看重的就是權益規模，因為這代表了更高的股東回報轉化?！睆垇問|坦言，綠城原來的目標是在2025年進入前十名，現在已經提前完成，并且通過投資土地權益的比重來看，權益規模會持久往上提升。
在他的設想中，綠城2025戰略規劃中，對綠城的定量要求就是Top10，主要提升的就是權益比重，這也是綠城未來提升投資品質，進而提升財務產出的重要方向。
此外，更加聚焦核心城市的核心地塊，是綠城中國銷售業績和利潤轉化的重要保障。
綠城中國管理層表示，今年上半年，分化仍然是行業的發展趨勢，從城市表現來看，一線和強二線整體良好，三四線城市整體仍在筑底。雖然帶來毛利率降低作為整個住宅開發行業的階段性趨勢難以改變，但是綠城聚焦核心城市、核心地段的策略導致其安全性更高，去化速度和價格也更有保障，最終帶來利潤率的提升。
截至今年6月30日，綠城集團共有土地儲備項目200個（包括在建及待建），總建筑面積約4455萬平方米，其中權益總建筑面積約為2660萬平方米。
其中，一二線城市貨值占比79%，長三角區域占比52%，北京、上海、杭州等十大戰略核心城市占比53%。張亞東表示，在土地的獲取上，權益比的提升也將是重要指標。
對于目前國內的房地產形勢，張亞東預計，今年的新房市場規模會在10萬億到12萬億之間，綠城的目標是占據整個行業3%。
其總結了目前房地產市場的四個變化：發展階段發生變化，從增量時代到存量時代；供求關系發生變化，從供不應求到供過于求；市場結構發生變化，從剛需為主變成改善為主；房屋功能需求發生變化，從原來金融屬性占重要地位到回歸居住屬性。
張亞東表示，在這四個變化中，綠城均獲得了先機與優勢。
以綠城的房產品為例。一直以來綠城都將保持產品品質第一品級、客戶滿意度第一身位作為長期追求，在房產品打造上，不斷精進工程管控，精研客戶需求，創新優化設計，交付了一個個品質作品。想客戶所想，切實滿足了人們的居住需求，在存量市場也表現出較高溢價。
量入為出，資金安全是底線
在財務流動性方面，綠城中國的表現依舊穩健。
財報數據顯示，截至6月底，綠城中國擁有銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為687.82億元；現金短債比2.2倍。其中，銷售監管資金215.03億元，與去年底的218.65億元持平。
期末，綠城中國總借貸1426.13億元，凈負債738.31億元，凈資產負債率為70.2%，依舊維持在行業低位。同時，企業總借貸加權平均利息成本為4.4%，較去年同期下降10個基點；一年內到期借貸余額為310.60億元，占總借貸的21.8%。
值得一提的是，截至目前企業融資渠道依舊暢通。截至今年6月30日，綠城中國累計發行境內債券78.09億元，境內公開發債平均發行期限為 1.48 年，平均利息成本進一步降低至3.74%。截至8月25日，企業今年已累計發債108.59億元。
同時，綠城積極推動商業銀行跨境聯動，提前置換到期債務，上半年與國有及股份制銀行完成三年期境外融資共6.46億美元。
得益于此，近年來鮮少給予內房企正面評價的標普與穆迪，對綠城分別維持BB-、展望正面及Ba3、展望穩定。
綠城中國行政總裁郭佳峰在業績會上表示，確保資金安全永遠是公司的第一原則，是底線。
在此背景下，企業并未停下投資腳步，上半年新增項目19個，總建筑面積約257萬平方米，承擔成本約251億元，平均樓面價約每平方米12233元，預計新增貨值達571億元。
其中，綠城預計當年實現銷售轉化約348億元，當年轉化率61%。截至2023年6月30日，已實現銷售轉化約92億元。
報告期后，在上海第二批次第二輪土拍中，綠城中國又以斥資139.2億元搖號斬獲3宗宅地，均計劃年內入市。
截至8月25日，綠城累計新增貨值1005億元，承擔成本491億元，預計年內銷售轉化率將達到48%。
對于下半年的市場，結合目前對于所有項目的來訪和成交數據看，綠城中國副總裁李駿認為，7月份已經階段性完成筑底，8月份日均來訪環比7月份提升了將近10%，以此來看，市場在緩慢回升，因此綠城對后續市場保持謹慎樂觀態度，來應對市場變化。
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