財經(jīng) 來源：廣州日報 2022-09-22 08:47:12
9月21日，廣州日報關于人民銀行廣州分行鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式的獨家報道引發(fā)高度關注(詳見9月21日廣州日報13版《鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式》)。“帶押過戶”讓二手房交易環(huán)節(jié)更快更便捷，不少市民對這種模式的推廣拍手稱贊。那么，目前廣州銀行機構二手房“帶押過戶”執(zhí)行情況如何呢?
多家銀行表示，正在研究二手房“帶押過戶”模式。有國有大行廣州分行表示，目前可以辦理行內(nèi)帶押過戶的轉(zhuǎn)按業(yè)務。對于抵押權隸屬跨行的，為防范抵押權懸空，正在探討如何通過引入擔保、公證等方式，確保帶押過戶和新業(yè)主按揭貸款抵押權的順利實現(xiàn)。
不過，廣州資深按揭貸款專家、大源按揭總經(jīng)理鄭大源表示，引入公證、擔保，其實并沒有意義。一方面，需要增加費用，未能減負，交易雙方需要支付公證費或者擔保費，依然是一筆負擔，甚至需要支付兩筆費用。另一方面，按照目前擔保公司的通行做法，擔保存在放大作用，假設放大25倍，那么100萬元保證金可放大到2500萬元擔保金額，而當前房子金額動輒幾百萬上千萬元，一旦出問題，擔保公司的賠付能力有限，對銀行來說是沒有保障的，所以目前對銀行來說，擔保金不夠，擔保能力不強，這也是此前與“帶押過戶”模式類似的按揭轉(zhuǎn)貸款模式做不下去的原因。
如何讓各方的利益得到保障，以便二手房“帶押過戶”更順利推進呢?鄭大源建議，推廣二手房“帶押過戶”模式，必須尊重原銀行未結(jié)清的事實，建議先“二押”，取消原來貸款銀行必須開具“涂銷證明”的做法，改為開具“變更抵押證明”，以此保證原貸款銀行的利益。房子過戶后，原銀行是一押銀行，新的貸款銀行則是二押銀行。
同時，二手房購房者的首付款、房貸放款等，在原貸款銀行一押解除之前，都要進行資金托管，并以尊重原貸款銀行為原則，無論買家申請商業(yè)貸款還是公積金貸款，所有的資金都需要由原貸款銀行指定的中間賬戶監(jiān)管，以此確保原貸款銀行利益。
此外，鄭大源還建議，需要網(wǎng)簽合同提供技術性保障。目前各個銀行與房管局的網(wǎng)簽系統(tǒng)已實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。建議當前的網(wǎng)簽系統(tǒng)增加一模塊，備注本次交易是否屬于“帶押過戶”，由原貸款銀行注明。如此一來，新貸款銀行知悉這是帶押過戶，由此在新銀行是二押的前提下可以放款。
公積金中心現(xiàn)在規(guī)定，如果買家申請公積金貸款，則首付款需要在公積金中心指定的賬戶辦理托管，在帶押過戶前提下，公積金中心需要讓步，由原銀行監(jiān)管相關費用。
這么一來，各方都知道了房子是否是“帶押過戶”，以將風險降至最低，保護各方的利益。“不過，這個過程需要原貸款銀行、新貸款銀行、公積金中心、房管局多方的配合才能實現(xiàn)。”鄭大源表示。(全媒體記者林曉麗王楚涵)
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