風投 來源：南方都市報 2020-08-03 13:27:17
繼深圳、東莞接連推出“史上最嚴樓市調控”新政之后，深圳再次釋放樓市調控信號，緊急叫停商務公寓審批。7月31日下午，深圳市規劃和自然資源局、深圳市住房和建設局聯合發布《關于停止商務公寓的審批通知》，宣布全市范圍(含深汕特別合作區)停止新的商務公寓項目審批;鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房;減少商業用地比例，增加居住及配套用地比例。
現象：商務公寓類住宅化
對深圳置業者而言，“不限購、不限貸”的商務公寓，在過去一段時間以來，已經成為手中無“房票”者投資不動產的首要考慮對象。在部分住宅新盤供應有限的片區，購房者對能夠參與學位積分的商務公寓頗為追捧，甚至曾出現過新盤入市前夜，通宵排隊的案例。
對此，此次兩部門在與《通知》同步發布官方解讀中表示，商務公寓早期在一定程度上發揮了商務辦公區配套的作用，“近年來，商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務商務人士”“短期住宿”的目的”。
供應：“10套新房里，4套是商務公寓”
對于這類“樓市投資新寵”，深圳在前年“731樓市調控”新政中就已經的給予“重拳”，提出各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途;企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年;通知發布之日起，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。
去年年底，前述商務公寓“只租不售”內容被取消。中國城市經濟專家委員會副主任宋丁彼時接受采訪時表示，深圳住宅市場相對來講是有限的，商務公寓是一個很大的彌補。
深圳中原地產監測的數據顯示，2018年深圳商務公寓的供應面積為133.51萬平方米，相比2017年下降0.4%，這也是2014年之后商務公寓供應增速首次出現下降。
2019年，截至11月，深圳的商務公寓總供應面積達139.18萬平方米，已經超過去年全年供應水平。
“715新政之后，也出現了有些資金開始炒商務公寓的現象”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。
“10套新房里，6套是住宅，4套是商務公寓”，李宇嘉在接受南都記者采訪時表示，當前深圳市場上商務公寓新盤供應量很大，“客觀上是補充住宅供應不足，但源頭上違反了土地用途管制和空間規劃，是違法、不合規的，而且很多商務公寓產品的居住成本和銷售成本都很不理想”，李宇嘉說。
趨勢：減少商業增加居住及配套
此次發布的《通知》中提出，優化城市主副中心和組團中心內各功能用地規劃布局，減少商業用地比例，增加居住及配套用地比例。“此舉將對對深圳市場目前存在的商業供過于求，住宅供不應求的現象進行調整”，美聯物業深莞惠董事總經理江少杰向南都記者說。
江少杰說，過去10年深圳市場公寓供應量越來越多，商務公寓產品已經跟其推出時的原意有所違背。同時，公寓位置非常核心，住宅反而很難在核心片區拿地，在供應上存在結構失衡。“包括‘715’新政在內，深圳過去的樓市調控政策一直是‘買時間’，壓抑需求端，但永遠壓抑不是辦法，要有供應量上來，才能真正平衡供需”，江少杰認為，此次《通知》出臺的最核心原因，是意在希望能有更多的住宅供應市場。
同時，江少杰也提出，現有政策提出鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房，但在具體實施過程中還需要看是否會有補充細則出臺。“從我們目前的統計來看，深圳同片區住宅跟公寓存在20%的差價，但仍跟目前規定的人才房售價有所差距，未來會不會有細則出臺對房企進行鼓勵?”
未來：十萬套商務公寓將成“絕版”
南都記者注意到，依照深圳市住建局此前之前公布的2020年下半年深圳市計劃入市商品房情況，2020年下半年深圳市計劃入市的商務公寓111.33萬平方米，18732套。依據《通知》內容，這些商務公寓仍具備以商務公寓身份入市的“入場券”。而依據江少杰估算，深圳仍將有約10萬套左右的商務公寓處于已建、在建和正在審批的階段，“這些商務公寓會是絕版，未來商務公寓將成為稀缺品，短期看來商務公寓類產品有可能會更火，對于沒有房票的購房者來說，未來在深圳將會是住宅買不到，公寓沒得買，錯過這批商務公寓，未來想在深圳買房將沒機會了”。(作者 孫雅茜)
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